수십 년 동안 젊은 전문직 종사자들이 보수가 좋은 일자리와 생활 편의 시설을 찾아 대규모 대도시로 몰려든 후, 미국 중심부는 다시 활기를 띠고 있으며, 시골 카운티는 도시 중심 지역을 훨씬 능가하는 대규모 주택 가격 인상을 기록했습니다.
Realtor.com®의 새로운 주택 데이터 분석에 따르면 2019년 11월부터 2025년 11월까지 시골 지역과 동의어인 비대도시 카운티의 중간 매물 가격이 70%를 초과하는 상승세를 보인 반면, 대도시 내 카운티에서는 주택 가격이 30%를 조금 넘게 상승했습니다.
그러나 수치를 자세히 살펴보면 일부 외곽 지역(모두 예산 친화적인 중서부 및 남부에 집중되어 있음)이 다른 지역보다 상당한 차이로 앞서는 것을 알 수 있습니다.
인구가 12,000명 미만인 인디애나에서 네 번째로 작은 카운티인 블랙포드 카운티는 현재 비대도시 주택 가격 상승률에서 1위를 차지하고 있습니다.
코로나19가 발생하기 불과 몇 달 전인 2019년 11월, 블랙포드의 일반 주택 가격은 56,000달러 미만이었습니다. 지난 달 이 지역의 평균 요구 가격은 거의 156,000달러로 6년 전보다 무려 186% 증가했습니다.
이러한 수치는 지난 6년 동안 농촌 및 대도시 범주의 모든 카운티에 걸쳐 목록 수준에서 계산되었습니다.
Realtor.com의 최신 월간 주택 시장 동향 보고서에 따르면 Blackford 카운티의 주택 시장은 11월 매물 가격이 미국 중간값 $415,000의 약 3분의 1에 달하는 매우 저렴한 가격을 유지하고 있습니다.
테네시 남서부의 구불구불한 언덕에 자리잡고 있으며 미시시피강과 접해 있는 로더데일 카운티는 주택 가격이 거의 160%로 두 번째로 큰 상승세를 보였습니다. 그곳의 일반적인 판매용 부동산은 지난 달 215,000달러에 상장되어 2019년의 83,000달러에서 상승했습니다.
테네시 주 딕슨에 있는 Ragan’s Five Rivers Realty & Auction Co.의 부동산 중개인인 Amanda Crist는 테네시 주 소득세가 부족하고 고용 시장이 탄탄하여 신규 이민자들이 대거 유입된 것이 테네시 주 시골 지역의 주택 가격 급등의 주요 원인이라고 말했습니다.
“일부 신규 거주자가 내슈빌을 포함한 대도시로 이주한 반면, 많은 다른 거주자는 더 저렴한 가격, 더 많은 면적, 더 적은 교통량, 더 많은 토지 또는 이러한 이유가 혼합되어 있기 때문에 각 특정 구매자의 요구에 따라 주변의 더 시골 카운티로 이사했습니다. “라고 그녀는 Realtor.com에 말합니다.
인디애나주 러시 카운티가 6년 동안 중간 정가가 158% 상승하여 3위를 차지했으며, 인디애나주 파운틴 카운티가 151%, 아이오와주 미첼 카운티가 148% 성장으로 5위를 차지했습니다.
하버드 대학교 주택 연구 공동 센터의 최근 연구 보고서에 따르면, 팬데믹 기간 동안 원격 근무의 증가로 인해 더 먼 곳에서 주택을 구입할 수 있게 되면서 농촌 지역에는 더 크고 종종 더 비싼 대도시에서 이식이 유입되는 것으로 나타났습니다.
“그 결과, 주택 수요의 중요한 동인인 순 국내 이주가 최소 10년 만에 처음으로 비대도시 카운티에서 긍정적인 것으로 나타났습니다.”라고 논문의 저자이자 수석 연구원인 Alexander Hermann 및 연구 분석가인 Peyton Whitney가 썼습니다.
연구에 따르면, 팬데믹 이전 3년 동안 농촌 지역에서는 거의 78,000명의 주민이 순 손실을 입었지만, 2021년에서 2023년 사이에 이러한 추세는 540,000명이 농촌 지역으로 이주하는 등 급격한 U턴을 보였습니다.
놀랍지도 않게 이러한 이주 물결은 한때 매우 저렴했던 지역의 주택 가격을 극적으로 상승시켰고, 종종 더 적은 소득을 가진 지역 구매자들을 불리하게 만들었습니다.
뉴욕 연방준비은행의 보고서에 따르면 2025년 8월 농촌 근로자가 도시 근로자 소득의 85% 미만을 벌어들였는데, 이는 2019년 8월과 거의 같았습니다.
Realtor.com의 선임 경제학자 Joel Berner는 “소도시 생활은 도시 거주자들에게 매력적인 제안입니다. 이들 중 많은 사람들은 유연성이 있는 경우 집을 구입하기 위해 대도시를 떠나 비도시 지역을 선호하고 있습니다. 이는 이미 거주하고 있는 사람들이 더 이상 집을 살 수 없는 상황에서 농촌 지역의 가격을 상승시킵니다.”라고 Realtor.com의 선임 경제학자 Joel Berner는 말합니다. “이러한 시골 지역은 임대 시장이 덜 탄탄한 경우가 많기 때문에 그곳에 사는 사람들이 선택할 수 있는 옵션이 점점 줄어들고 있습니다.”
휴가 목적지는 뒷자리에 앉는다
특히 상위권 농촌 카운티 중 비주거 주택과 관련된 대출이 5% 이상인 카운티는 없습니다. 이는 이름이 거의 알려지지 않은 인적이 드문 지역에서는 별장을 찾는 것이 흔하지 않음을 나타냅니다.
주택연구합동센터(Joint Center for Housing Studies)의 논문에 따르면 휴가 및 별장 비율이 높은 농촌 카운티에서는 2020년부터 2023년까지 다른 지역에 비해 주택 가격이 거의 48% 상승한 것으로 나타났지만, Realtor.com 분석에 따르면 관광객을 수용하지 않는 농촌 카운티에서도 엄청난 주택 가치 상승을 경험한 것으로 나타났습니다.
가장 높은 수준의 가격 상승을 보인 상위 50개 비대도시 카운티 중에서 아웃도어 매니아들에게 인기 있는 아름다운 산과 호수로 유명한 아이다호주 밸리 카운티는 62%로 가장 높은 휴가지 또는 세컨드 하우스 비율을 자랑합니다.
다음으로 가까운 지역은 역시 아이다호에 있는 베어 레이크 카운티(Bear Lake County)로, 주택 융자의 약 42%가 비주거 거주지와 연결되어 있습니다.
Berner는 “이러한 대도시 외 성장 중 일부는 중간 매물 가격이 $399,900에서 $884,950로 121.3% 증가한 Valley County와 같은 휴양지 카운티로 설명될 수 있지만, 이러한 성장의 대부분은 이와 같이 중간 가격이 낮은 진정한 시골 카운티에서 발생합니다”라고 말합니다.
경제학자는 휴가 목적지로서 카운티의 매력보다는 경제성이 모든 차이를 만든다고 주장하고 Crist는 이에 동의합니다.
“많은 구매자에게 시골 지역의 경제성은 주택 소유 여부에 따라 결정됩니다.”라고 에이전트는 말합니다. “특히 지난 몇 년 동안 금리가 높아지면서 주택 가격이 크게 하락하지 않은 주택 시장에서 구매할 수 있는 능력으로 인해 많은 구매자가 도심 밖으로 밀려났습니다.”
농촌 카운티가 도시 카운티보다 성능이 뛰어남
스펙트럼의 반대편에서는, 미국에서 가장 크고, 가장 비싸고, 가장 인구가 많은 도시 카운티 중 일부는 2019년 11월부터 2025년 11월까지 훨씬 더 완만한 가격 상승을 보였습니다.
인구 기준으로 미국에서 6번째로 큰 카운티인 캘리포니아 주 오렌지 카운티의 중간 정가는 6년 동안 55% 증가했으며 지난달 기준 일반 주택 가격은 127만 달러였습니다.
아리조나주 마리코파 카운티(Maricopa County)가 44%로 2위를 차지했고, 플로리다주 마이애미데이드(Miami-Dade)가 40.5%로 뒤를 이었습니다.
한편, 1,000만 명 이상의 주민이 거주하는 미국 최대 인구를 자랑하는 로스앤젤레스 카운티의 주택 가격 상승률은 34%를 조금 넘었습니다.
순위 최하위인 뉴욕주 킹스 카운티(브루클린이 위치한)는 2019년 이후 매물 가격이 정체되어 일반적인 요구 가격이 999달러만 상승했습니다.
Berner는 “이 나라에서 가장 저렴한 주택인 시골 주택은 이미 비싼 도시 주택보다 더 빠른 속도로 더 비싸지고 있습니다.”라고 확인합니다.