미국은 인터넷 때문에 모든 쇼핑몰을 잃은 것이 아닙니다. 보톡스로 교환했습니다.
2025년에 임대료를 지불할 가치가 있는 스트립 센터에 들어가면 똑같은 것을 발견하게 될 것입니다. 신발 가게가 있었던 의료 스파와 전자 제품 가게가 있던 IV 드립 라운지입니다.
이제 활용도가 낮은 부동산에 웰니스 시설이 증가했다는 사실을 뒷받침하는 데이터가 있습니다. 미국 4대 시장의 의료 스파 소매 임대에 대한 17년간의 분석에 따르면 이는 누군가가 Ozempic이나 홍등 치료에 대해 들어보기 훨씬 전에 시작된 미국 소매 부동산의 느린 인수였으며 아직 끝나지 않았습니다.
The Post가 입수한 CoStar Group 데이터에 따르면 2008년에 의료 스파는 로스앤젤레스의 소매 공간 50,261평방피트에 임대 계약을 체결했습니다. 같은 해, LA, 뉴욕시, 사우스 플로리다, 시카고 등 4개 시장을 합치면 전국적으로 약 143,000평방피트의 새로운 의료 스파 임대 면적을 차지했으며, 이는 미국의 전체 웰니스 임대 규모가 100만 평방피트를 조금 넘는 수치입니다. 카테고리는 거의 문제가 되지 않았습니다.
2024년까지 LA만 해도 1년에 217,945평방피트를 기록했는데, 이는 전체 데이터 세트에서 단일 시장 수치가 가장 높았으며 도시의 역사적 평균의 거의 두 배에 달했습니다. 4개 시장을 합친 면적은 360,000평방피트입니다.
CoStar Group의 미국 소매 분석 담당 이사인 Brandon Svec은 이 수치가 지나가는 추세보다 더 깊은 의미를 반영한다고 말했습니다.
“오늘날의 성공의 신호는 젊은 외모와 건강이지만, 10년 전에는 고급 핸드백이나 개인용 제트기였습니다.”라고 그는 The Post에 말했습니다. “건강과 웰니스는 새로운 지위의 상징이 되었습니다.”
Svec은 팬데믹을 전환점으로 지적합니다. 미국인들은 이전 세대보다 자신의 외모와 느낌에 더 중점을 두고 봉쇄에서 벗어났으며 업계는 그들을 만나기를 기다리고 있었습니다.
“우리는 아마도 우리가 원했던 것보다 조금 더 부드럽게 팬데믹에서 벗어났습니다.”라고 그는 말했습니다. “이제 전반적인 웰니스 트렌드가 주류로 자리 잡았습니다.”
그 뒤를 이어 IV 수화 라운지부터 테스토스테론 대체 클리닉에 이르기까지 다양한 서비스가 제공되었습니다. 이러한 서비스 중 다수는 한때 LA나 맨해튼의 일부 부티크 웰니스 장소에서만 이용 가능했습니다. 이제 그들은 피닉스에서 피츠버그까지 동네 스트립 센터를 정박했습니다.
Svec은 “이제 웰니스가 상품화되어 대중에게 제공되었다고 생각할 수 있습니다.”라고 덧붙였습니다.
금융 위기 직후 몇 년 동안 LA와 뉴욕은 메디컬 스파 확장을 주도했습니다. 전통적으로 웰니스 산업 단지와 관련이 없었던 시카고는 조용히 강국이 되었습니다. 2019년에만 108,186평방피트를 기록하며 전체 임대 활동에서 정기적으로 맨해튼을 능가했습니다. 사우스 플로리다는 규모는 작지만 꾸준하게 존재감을 유지했습니다.
그러다가 코로나19가 닥쳤고 모든 것이 잠시 무너졌습니다. LA의 분화구 면적은 2019년 130,838제곱피트에서 2020년 68,461제곱피트로 늘어났습니다. 시카고는 사상 최고치인 108,186제곱피트에서 15,890제곱피트로 증가했습니다.
컴백은 누구의 예상보다 빠르고 강렬했다. 2021년까지 미국인들은 미용사에게 다시 달려가고 있었습니다. 아마도 도움이 되지 않을 것입니다. Zoom에서 자신의 얼굴을 보고 1년 동안 본 것이 마음에 들지 않았기 때문입니다.
임대는 다시 포효했다. 2024년까지 LA만 해도 1년에 217,945평방피트를 기록했는데, 이는 전체 데이터 세트의 모든 도시에 대한 사상 최고 기록으로, 자체 역사적 평균의 거의 두 배에 달합니다.
전염병은 의료 스파를 죽이지 않았습니다. 최고의 고객을 창출했습니다.
CoStar에 따르면 서비스 중심 임차인은 2025년 전체 소매 면적의 50% 이상을 임대하여 기록된 역사상 처음으로 상품 기반 소매업체를 능가했습니다.
글로벌 웰니스 연구소(Global Wellness Institute)에 따르면 웰니스 부문만 2024년에 총 2조 1천억 달러에 달했습니다. 그리고 미국에서 가장 탐나는 우편번호 지역의 네일살롱과 피트니스 스튜디오 사이에 자리잡은 이러한 변화의 상당 부분을 주도하고 있는 곳이 미국의 의료 스파입니다.
특히 의료 스파의 경우 Svec은 이를 광범위한 개인 관리 및 웰니스 부문 내에서 가장 빠르게 성장하는 카테고리 중 하나로 간주합니다.
“오늘 우리는 새로운 네일샵과 미용실을 많이 열지 않을 것입니다.”라고 그는 말했습니다. “우리가 열고 있는 것은 대중 소비자에게는 전혀 존재하지 않았던 새로운 형태의 웰니스와 새로운 형태의 개인 관리입니다.”
소셜 미디어는 불타오르는 휘발유와도 같았습니다. 개인의 외모가 공공 브랜드가 된 세상에서 얼굴과 신체에 대한 지출은 예전과는 다른 문화적 무게를 지닙니다.
그런 다음 체중 감량 약물이 나왔습니다. Svec은 미국인들이 빅맥을 바벨로 교환하면서 시장에서 일어나는 일을 설명합니다.
피트니스 센터 임대는 지난해 전체 서비스 임대의 11%에서 15%로 급증했습니다. 같은 기간 레스토랑과 바 임대는 19%에서 16%로 줄었습니다.
Svec은 “지난해 가장 큰 감소세를 보인 부문은 식품이었고, 지난해 임대로 인해 가장 크게 증가한 부문은 피트니스였다”고 말했습니다.
즉, 패스트푸드 드라이브스루 매장을 비우는 문화적 순간이 메디스파 대기실을 가득 채우고 있는 셈이다. GLP-1 사용자는 체중이 감소한 후 Planet Fitness의 최고 개발 책임자인 Chip Ohlsson이 설명했듯이 체중을 감량할 수 있는 곳을 원합니다. 메디스파가 준비되어 기다리고 있습니다.
그러나 Svec은 활주로가 좁아지고 있다고 경고합니다. 상업용 부동산 시장은 지난 5년 동안 심각하게 위축되어 현재 이용 가능한 소형 소매 공간이 2019년보다 약 25% 줄었습니다.
대부분의 의료 스파에 적합한 공간인 5,000평방피트 미만 공간의 임대료는 지난 10년 동안 30% 이상 상승했습니다.
Svec은 “임대할 수 있는 공간이 없다는 점과 해당 공간을 찾았을 때 해당 위치에서 수행할 수 있는 작업에 대해 높은 수익을 가정하는 것이 더 낫다”고 말했습니다.
지리학도 자체적인 한계를 설정하기 시작했습니다. 의료 스파는 부유한 주머니에서 최고의 성능을 발휘하며, 그 주머니는 한정되어 있습니다.
Svec은 운영자들이 점점 더 교외 스트립 센터와 동네 소매점으로 이동하고 있지만 거의 독점적으로 가계 소득이 100,000달러를 훨씬 넘는 지역에 있다고 지적합니다.
“그것은 훨씬 더 잘 작동하고, 부유한 주머니에서 훨씬 더 성공적입니다”라고 그는 말했습니다. “거의 모든 주요 시장의 부유한 도시 지역에 확산되는 것을 보고 계십니다.”
프랜차이즈 자금은 대유행 이후 미국에서 창출된 51조 달러의 부 중 상당 부분이 웰니스 프랜차이즈 소유권으로 유입되면서 확장의 상당 부분을 가속화했습니다.
그러나 그 역동성에도 한계가 있습니다.
Svec은 더 좁은 공간 가용성, 경쟁력 있는 클러스터링 및 프랜차이즈 수요 조절을 언급하면서 “우리가 할 수 있는 임대 규모에 대한 미래 가능성에 대한 활주로가 좁아지고 있습니다”라고 말했습니다.
4개 시장 모두에서 급격한 하락세를 보이는 것으로 보이는 2025년 데이터는 CoStar의 임대 추적 프로세스에 내장된 지연 시간을 부분적으로 반영할 수 있습니다. 일부 임대 계약은 서명 후 60~120일 이상 동안 캡처되지 않습니다. 이는 2025년 활동의 전체 그림이 현재 수치가 제시하는 것보다 거의 확실히 더 확실해 보일 것임을 의미합니다.
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