수년간 임대한 후 주택 소유자가 되기로 한 결정은 많은 변화를 가져옵니다. 즉, 갑자기 수리 책임이 있고, 벽을 원하는 색상으로 칠할 수 있으며, 집주인에게 비용을 지불하는 대신 자산을 쌓게 됩니다.
그러나 많은 최초 구매자를 당황하게 만드는 또 다른 변화가 있습니다. 세금 시즌이 다르게 보입니다.
임대인으로서 세금 신고는 간단합니다. 표준 공제를 받고 소득을 청구하면 완료됩니다.
주택 소유자로서 귀하는 갑자기 세입자가 받지 못하는 공제 혜택을 누릴 수 있습니다. 즉, 잠재적으로 세금 청구서를 낮출 수 있는 모기지 이자 및 재산세와 에너지 효율적인 세금 공제와 같은 기타 혜택을 누릴 수 있습니다.
이러한 세금 혜택은 주택 소유의 재정적 상황 중 일부일 뿐입니다.
지분 구축과 주택 가치 평가를 추가하면 부를 구축하는 궤적이 임대와 다르게 보입니다.
그러나 실제로 많은 젊은이들이 맹세하는 전략, 즉 저렴하게 임대하고 주식 시장에서 차액을 투자하는 전략을 능가합니까?
주택 소유자는 세입자가 얻지 못하는 것
세금 코드는 주택 소유자와 임차인을 다르게 취급합니다. 임대하는 경우 주택 비용은 바로 비용입니다.
Gelt의 공인 회계사이자 회계 임원인 Spencer Carroll은 “임대료는 개인 세금에 전혀 영향을 미치지 않습니다.”라고 말합니다.
“집세로 지불하는 금액, 공과금으로 지불하는 금액은 불행히도 인생을 살기 위해 지불하는 비용일 뿐입니다.”
주택 소유자는 모기지 이자 및 재산세라는 두 가지 주요 비용을 공제할 수 있습니다. 20% 다운페이먼트와 6% 이자율을 적용한 $500,000 주택의 경우 첫 해에 약 $24,000의 이자를 지불하게 됩니다.
재산세는 거주 지역에 따라 추가로 $6,000~$10,000가 추가될 수 있습니다.
문제: 모든 주택 소유자가 혜택을 받는 것은 아닙니다. 이러한 공제를 청구하려면 표준 공제(2026년에 독신 신고자의 경우 $15,750, 부부 공동 신고의 경우 $31,500)를 받는 대신 항목별 공제를 해야 합니다.
모기지 이자와 재산세가 해당 기준액을 초과하지 않는 경우 표준 공제가 더 좋습니다.
예를 들어, 모기지 이자가 $30,000이고 재산세가 $8,000인 단일 구매자의 공제 금액은 $38,000입니다. 이는 표준보다 $7,500 높은 금액입니다.
24% 세금 범위에서는 연방 세금을 연간 약 $1,920, 즉 월 약 $160를 절약할 수 있습니다.
이는 월별 주택 비용을 낮추는 실제 돈이지만 구매 여부를 결정하는 요인이 되어서는 안 됩니다.
Carroll은 이를 관점에서 다음과 같이 설명합니다. “모기지 이자로 추가로 $10,000를 지출하면 1달러당 20~37센트를 돌려받게 됩니다. 실제 세금 청구서에서 그 모든 것을 공제하는 것이 아니라 단지 일부에 불과합니다.”
10년 임대와 구매 비교 계산하기
임대 대 구매 논쟁을 실제로 이해하려면 세금 감면을 넘어 실제 수치를 계산해야 합니다.
Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty의 부동산 중개인인 Barbara Gretsch와 함께 실제 시나리오를 살펴보겠습니다.
$85,000를 버는 가상의 30세 청년이 $500,000 주택 구입과 월 $2,500 임대 중 하나를 선택한다고 가정해 보겠습니다.
Gretsch는 “임차인은 모기지 지불금 전액을 ‘비용’으로 생각하는 경우가 많지만 실제로는 이자, 세금, 보험 및 유지 관리 비용만 비용입니다.
“지불의 주요 부분은 형평성을 구축하고 효과적으로 저축을 강요합니다.”
우리 구매자는 주택에 20% 다운($100,000)을 걸고 $400,000의 모기지를 6% 이자로 남겨둡니다. 첫 해에 그들은 모기지 이자로 약 $24,000를 지불하고 재산세로 $6,000를 추가로 지불하게 됩니다. 총 공제액은 $30,000입니다.
Gretsch는 “이것은 여전히 표준 공제액을 초과하며 연방 세금을 3,500~4,000달러 절약할 수 있습니다.”라고 말합니다.
“계약금이 많을수록 세금 혜택이 약간 낮아지지만 구매자는 PMI가 없고 월별 지불액이 낮아져 혜택을 누릴 수 있습니다.”
한편, 임차인은 세금 공제나 자산 구축 없이 같은 해에 $30,000의 임대료를 지불했습니다.
10년을 빨리 감으세요. 주택 소유자는 대략 $50,000에서 $60,000의 원금을 지불했습니다. 하지만 그 중 대부분은 지불할 때마다 이자가 더 적게 포함되기 때문에 이후 몇 년 동안 발생합니다.
연간 가치 상승률을 3%로 가정하면 현재 주택의 가치는 약 $672,000입니다. 원금 상환과 감사 사이의 자본금은 약 $222,000입니다.
수년에 걸쳐 투자한 세금 절감액을 합치면 주택 순자산 총액이 약 260,000달러에 달합니다.
$100,000의 계약금과 임대료와 모기지 지불 간의 월별 차이를 투자한 임차인은 실제로 투자 계획을 고수하고 시간이 지남에 따라 임대료 인상을 계산한다고 가정하면 약 $215,000를 갖게 됩니다.
주택 소유자는 약 $45,000를 미리 지불합니다. 이는 임차인이 매달 투자할 만큼 충분히 훈련을 받았다고 가정합니다.
그러나 “강제 저축” 개념에 대한 참고 사항은 실제로 집에 장기간 머무르는 사람들에게만 적용된다는 것입니다.
Carroll은 “일부 사람들은 처음 7~10년 동안 매달 모기지 지불금이 많은 이자와 세금, 보험이라는 사실을 깨닫지 못합니다.”라고 말합니다.
“실제로 지불하는 원금, 즉 자산은 처음에는 매우 작습니다.” 즉, 단 몇 년 안에 주택담보대출 상환을 통해 상당한 부를 쌓을 것으로 예상하여 주택을 구입해서는 안 됩니다. 이는 장기적인 전략입니다.
현실 점검을 잊지 마세요
이러한 계산은 양쪽 모두 완벽한 조건을 가정하지만 실제 생활은 그보다 더 복잡한 경우가 많습니다.
주택 소유자는 월별 모기지 지불금에 표시되지 않는 비용에 직면합니다. 새 지붕, 고장난 HVAC 시스템 또는 새는 기초로 인해 아무런 경고도 없이 수천 달러의 비용이 발생할 수 있습니다.
대부분의 전문가들은 유지 관리 및 수리를 위해 연간 주택 가치의 1%~2% 예산을 책정할 것을 권장합니다. 즉, $500,000 주택의 경우 연간 $5,000~$10,000에 해당합니다.
그런 다음 콘도나 계획된 커뮤니티에 거주하는 경우 HOA 수수료가 있으며 매달 수백 달러가 추가될 수 있습니다.
임차인에게는 숨겨진 비용이 있습니다. 임대료는 일정하게 유지되지 않습니다. 일반적으로 매년 3%~5%씩 인상되며 때로는 인기 있는 시장에서는 더 많이 인상되기도 합니다.
몇 년에 한 번씩 이사를 하면 이사 비용이 추가됩니다. 그리고 가장 큰 와일드 카드가 있습니다. 임차인이 실제로 모기지 비용으로 절약한 금액을 투자합니까?
Carroll은 “슬픈 사실은 아마도 사람들이 그 차이에 투자하지 않는다는 점일 것입니다.”라고 말합니다.
매달 여분의 돈을 투자할 계획을 세우기는 쉽지만 실제로는 그 돈이 생활비로 흡수되는 경우가 많습니다. 모기지 지불에 대한 강제적인 규율이 없으면 많은 임차인은 의도한 투자 포트폴리오를 결코 구축하지 않습니다.
숫자는 주택 소유가 10년에 걸쳐 재정적으로 앞설 수 있음을 보여 주지만 마진은 많은 사람들이 생각하는 것만큼 극적이지 않으며 이는 귀하의 특정 상황과 시장 상황에 따라 크게 달라집니다.
세금 감면은 도움이 되지만 주택 소유의 부 창출 잠재력을 뒷받침하는 원동력은 아닙니다. 이는 감사와 결국 자본 축적에서 더 많이 발생합니다.
Carroll은 “당신의 라이프스타일과 요구사항, 가족을 고려하여 주택을 결정해야 하며, 이를 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.”라고 말합니다.
“저는 개인적으로 제가 감당할 수 있는지 여부를 생각할 때 세금 공제를 고려하지 않습니다.”